Location meublée et SCI
Expert-comptable LMNP et SCI pour votre immobilier locatif
Location meublée, gîte ou SCI : chaque choix fiscal pèse sur vos revenus et sur votre revente. MDL Expertise, à Chazelles-sur-Lyon, tient vos comptes, dépose vos déclarations et chiffre vos options avant chaque décision.
Vous êtes
Loueurs en meublé et SCI : les situations que nous accompagnons
Votre régime fiscal dépend de ce que vous louez, de la durée des séjours et de la structure qui détient le bien. Voici les cas que nous rencontrons le plus souvent.
LMNP au micro-BIC
Vous déclarez vos loyers et l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes (revenus 2026), sans déduire vos charges réelles ni amortir le bien.
LMNP au réel
Vos charges et l’amortissement du logement et du mobilier viennent en déduction des loyers, en contrepartie d’une comptabilité et d’une déclaration n° 2031 à déposer chaque année.
Meublés de tourisme, gîtes
Le régime micro dépend du classement : 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé ou des chambres d’hôtes (revenus 2026).
Loueur professionnel (LMP)
Vous devenez loueur professionnel quand vos recettes dépassent 23 000 € par an et vos autres revenus d’activité, ce qui modifie le sort des déficits et des plus-values et entraîne des cotisations sociales.
SCI à l’IR
La société dépose une déclaration n° 2072 et chaque associé est imposé sur sa part de loyers, en revenus fonciers, que les bénéfices soient distribués ou non.
SCI à l’IS
La société amortit l’immeuble et paie l’impôt sur les sociétés, mais la plus-value de revente se calcule sur la valeur comptable après amortissements, sans abattement pour durée de détention.
Vos enjeux
Les décisions qui comptent en location meublée et en SCI
En immobilier locatif, un choix fait à l’achat se retrouve des années plus tard, au moment de la revente ou de la transmission. Notre rôle de conseil est de vous le montrer chiffres à l’appui, avant que vous ne décidiez.
Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC est simple, mais il ne tient compte ni de vos intérêts d’emprunt, ni de vos travaux, ni de l’amortissement. Le régime réel demande une comptabilité et peut réduire nettement le résultat imposable : la comparaison se fait sur plusieurs années, pas sur une seule.
Un amortissement bien construit
Amortir, c’est déduire chaque année une fraction du prix du bien ; l’immeuble se découpe en composants (structure, toiture, équipements) et le terrain ne s’amortit pas. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non déduite est mise en réserve et reportée sur les années suivantes.
La revente, à anticiper dès l’achat
Pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP s’ajoutent à la plus-value imposable. Ce point doit être intégré dans le choix du régime et dans la durée de détention envisagée.
Le passage en LMP
Le statut de loueur professionnel ne se choisit pas : il se vérifie chaque année, pour l’ensemble du foyer fiscal. Une baisse de vos autres revenus, par exemple au départ à la retraite, peut vous y faire entrer, avec des cotisations sociales à la clé.
SCI : le bon régime dès le départ
Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle relève de l’impôt sur les sociétés, car la location meublée est une activité commerciale. L’option volontaire pour l’IS ne peut être abandonnée que pendant les premiers exercices ; elle devient ensuite irrévocable.
Des règles qui changent souvent
Meublés de tourisme, plus-values, facturation électronique, diagnostic de performance énergétique : le cadre a bougé presque chaque année depuis 2024, et les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation depuis le 01/01/2025 (classés F : à partir du 01/01/2028). Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, peut encore le modifier.
Repères 2026
LMNP, LMP et SCI : les repères chiffrés 2026
Règles et montants vérifiés en novembre 2026 sur les textes officiels. Ils s’appliquent aux revenus et aux exercices 2026.
| Sujet | Ce qu’il faut retenir | Référence |
|---|---|---|
| Micro-BIC en location meublée | Abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Pour un meublé de tourisme non classé : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes. | CGI art. 50-0, 1 ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024, art. 7 ; BOFiP, actualité du 19/08/2026 (revenus 2026) |
| Statut de loueur professionnel (LMP) | Deux conditions cumulées : plus de 23 000 € de recettes de location meublée par an pour le foyer fiscal, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices professionnels). À défaut, vous êtes loueur non professionnel (LMNP). | CGI art. 155, IV, 2 (version en vigueur en 2026) |
| Plus-value à la revente d’un bien en LMNP | Pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d’achat, ce qui augmente la plus-value imposable ; certaines résidences avec services (étudiants, personnes âgées ou handicapées) sont exclues. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération après 22 ans et 30 ans de détention. | CGI art. 150 VB, III ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84 ; CGI art. 150 VC et 200 B (2026) |
| Prélèvements sociaux sur les loyers | Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers de location nue restent à 17,2 %. | Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; impots.gouv.fr, fiche mise à jour le 17/07/2026 |
| SCI et impôt sur les sociétés | Une SCI qui loue en meublé relève de l’IS, sauf si ces recettes restent accessoires : l’administration tolère jusqu’à 10 % des recettes totales. Taux de l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, puis 25 %. | CGI art. 206, 2 et 219, I ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (version du 19/08/2026) |
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) | La location meublée y est soumise, même en LMNP, avec des exonérations pour certaines locations d’une partie de l’habitation personnelle. Le loueur imposé sur la base minimum est exonéré si ses recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. | CGI art. 1447, 1459 et 1647 D (2026) |
| TVA et services para-hôteliers | La location meublée d’habitation est exonérée de TVA. Elle y est soumise lorsque le loueur fournit, en plus de l’hébergement, au moins trois de ces quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception des clients. | CGI art. 261 D, 4° (en vigueur jusqu’au 31/12/2026, repris ensuite dans le code des impositions sur les biens et services) |
Ces repères sont généraux : chaque situation se vérifie au cas par cas, avec vos chiffres et les textes en vigueur à la date de votre décision.
Notre accompagnement
Ce que MDL Expertise prend en charge pour vous
Vous gardez un interlocuteur unique, de la comptabilité aux formalités juridiques. Les rendez-vous ont lieu au cabinet, chez vous ou en visio.
Choix du régime et simulations
Nous comparons, chiffres à l’appui, micro-BIC et réel, détention en nom propre ou en société, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Vous décidez avec une vision sur plusieurs années, revente comprise.
Démarrage et immatriculation
Nous déclarons votre début d’activité sur le guichet unique, dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir votre numéro SIRET. Nous y indiquons le régime fiscal retenu et préparons la déclaration initiale de CFE.
Comptabilité et amortissements
Nous tenons vos comptes sur Pennylane à partir de vos relevés et de vos factures. Nous établissons le tableau d’amortissement par composants et suivons les amortissements reportés d’une année sur l’autre.
Déclarations fiscales
Nous établissons et télétransmettons la déclaration n° 2031 et sa liasse pour les loueurs en meublé, la n° 2072 pour les SCI à l’impôt sur le revenu, la n° 2065 pour les SCI à l’IS. Nous vous indiquons les montants à reporter sur votre déclaration de revenus, y compris la n° 2044 pour les revenus fonciers.
Suivi des seuils et des obligations
Chaque année, nous vérifions avec vous le statut LMNP ou LMP, les plafonds du micro-BIC, la situation au regard de la TVA et des cotisations sociales. Nous vous rappelons aussi la déclaration d’occupation de vos biens sur le service « Gérer mes biens immobiliers » en cas de changement.
SCI, revente et transmission
Nous rédigeons les statuts, préparons les assemblées annuelles et calculons la plus-value avant toute vente. Donation de parts, démembrement entre usufruit et nue-propriété, apport d’un bien à une société : nous chiffrons chaque scénario, en lien avec votre notaire.
Pour aller plus loin
Nos décryptages utiles à votre métier
Des articles du cabinet, mis à jour au fil des réformes.
Page vérifiée par Geoffrey Ploivy, expert-comptable inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables Auvergne-Rhône-Alpes. Dernière mise à jour : novembre 2026. Ces repères sont généraux : chaque situation se vérifie au cas par cas.
Textes de référence
- CGI art. 50-0, 1 (version en vigueur au 01/07/2026) ; loi n° 2024-1039 du 19/11/2024, art. 7 ; BOFiP ACTU-2025-00127 du 19/08/2026 ; service-public.gouv.fr A18880 (27/07/2026)
- CGI art. 50-0, 4
- CGI art. 155, IV, 2 (version en vigueur au 21/02/2026) ; impots.gouv.fr, Les locations meublées (08/04/2026)
- CGI art. 150 VB, III ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, II ; impots.gouv.fr (07/07/2026)
- CGI art. 150 VC et 200 B ; impots.gouv.fr, fiche plus-value immobilière (07/07/2026)
- CGI art. 39 C, II, 2 et 3 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20
- PCG art. 214-9 ; BOI-BIC-AMT-10-20 et BOI-BIC-AMT-10-40-10 (règle constante ; références BOFiP repérées, texte du PCG non relu ce jour)
- CGI art. 156, I, 1° ter ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 (19/08/2026), § 240 à 430 ; impots.gouv.fr, Location meublée (23/04/2026)
- impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (17/07/2026) ; recoupé par Que Choisir (19/01/2026). Référence exacte de l’article de la LFSS pour 2026 et du CSS (L. 136-8) non relue : à compléter si Geoffrey veut la citer.
- CSS art. L. 611-1, 5° et 6° ; service-public.gouv.fr F34102 (vérifiée le 20/02/2026)
- CGI art. 1447, I ; art. 1459 ; art. 1647 D, I ; impots.gouv.fr, Les locations meublées (08/04/2026)
- CGI art. 261 D, 4°, b et b bis (version en vigueur jusqu’au 31/12/2026)
- CGI art. 206, 2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 (19/08/2026), § 40 (numéro de paragraphe à contrôler) ; l’article du cabinet cite aussi BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320
- CGI art. 219, I et I, b (version en vigueur au 21/02/2026) ; impots.gouv.fr, actualité du 14/04/2026
Questions fréquentes
LMNP & SCI : vos questions les plus fréquentes
Une question sur votre situation précise ? Appelez le 07 61 84 93 07 ou écrivez-nous, nous répondons sous 24 heures.
Tout dépend de vos charges. Au micro-BIC, l’administration retient 50 % de vos loyers comme bénéfice (70 % pour un meublé de tourisme non classé), sans rien déduire d’autre. Au réel, vous déduisez vos intérêts d’emprunt, votre taxe foncière, vos travaux et l’amortissement du bien : le résultat imposable est souvent plus faible, mais ces amortissements seront repris dans le calcul de la plus-value à la revente. Une simulation sur plusieurs années permet de trancher.
Le prix dépend du nombre de biens, du régime fiscal (micro, réel, IR ou IS) et de ce que vous souhaitez nous confier. Nous ne publions pas de tarif unique : le premier rendez-vous est gratuit et sert à cerner votre situation. Vous recevez ensuite une lettre de mission qui précise les travaux prévus et les honoraires, avant tout engagement.
Oui, mais la SCI relève alors en principe de l’impôt sur les sociétés, car la location meublée est une activité commerciale. L’administration tolère des recettes meublées accessoires, tant qu’elles ne dépassent pas 10 % des recettes totales de la société. Il n’existe donc pas de « SCI en LMNP » : pour louer en meublé à plusieurs en restant à l’impôt sur le revenu, d’autres formes existent, comme la SARL de famille. Nous les comparons dans notre article sur la SCI et le LMNP.
Pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel viennent diminuer le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable augmente donc d’autant. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines résidences avec services (étudiants, personnes âgées ou handicapées) ne sont pas concernées.
Deux conditions doivent être réunies la même année : plus de 23 000 € de recettes de location meublée pour le foyer fiscal, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions de retraite, bénéfices professionnels). Ce statut ne se choisit pas, il se constate chaque année. En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global, la plus-value suit le régime professionnel et des cotisations sociales sont dues.
Oui en principe : pour la cotisation foncière des entreprises, la location meublée est traitée comme une activité professionnelle, même en LMNP. Certaines locations d’une partie de votre habitation personnelle sont exonérées, sauf décision contraire de la commune, et le loueur imposé sur la base minimum ne paie rien si ses recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. La location nue de logements, elle, n’est pas soumise à la CFE ; celle de locaux professionnels ne l’est qu’à partir de 100 000 € de recettes.
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